首套房首付也降了哪种方式还房贷更划算?

来源: | 发布时间:2020-06-19 22:49

  国庆黄金周前夕,央行和银监会将首套房低首付比例从之前的3成降为了2.5成。长假过后,这一新政在厦门的多家银行“落地”,目前农行、中行、建行、中信和厦门银行都下调了首套房的低首付,从原来的30%降到25%。此外,首套房房贷利率的优惠,也是“暖风”阵阵,好几家银行低可打9.5折,还有外资行可打到8.6折。

 

  虽然这只是针对过往没有贷款记录的人群,且银行还会根据借款人的征信、还款能力等进行甄别,但也不妨碍我们小算一笔账:在降息周期的当下,怎么办房贷、还房贷更划算?

  连续降息省了房贷族不少钱

  央行、银监会此番“降首付”,正逢楼市低迷、降息周期。自从去年11月以来,央行已经实行了五次降息。去年11月22日以前,5年期以上贷款的基准年利率为6.55%,到今年8月26日以后,已降为5.15%。

  假如100万20年期的贷款,采用等额本息还款法、执行基准利率,按去年11月以前利率算,月供款达7485.20元,利息总额需79.64万元;要是按今年8月以后的利率算,月供款6682.70元,利息总额60.38万元。

  可见,经过5次降息,房贷族“减负”了不少,按上述算法,100万元房贷的月供减少了800多元,利息总额更是减少了近20万元。

  此次降首付,符合条件的房贷族,每100万元的购房款就可减少5万元首付。与些同时,这也意味着要增加按揭还款的金额。幸好的是,时下正逢降息周期,而且不少银行对首套房的贷款利率有折扣优惠。

  对于是减少首付款,还是减轻按揭还款的压力,导报记者请教银行人士,普遍的建议是,在资金允许的情况下,就看借款人对节省下的首付款有无更好的投资途径,若年化收益能够超过5.15%的基准利率,还是划算的。比如眼下,部分中长期银行理财产品的预期年化收益就超过了5%。

  选择哪种还贷方式因人而异

  利率下行有助房贷族省钱,而选择哪种还款方式,则因人而异。

  目前,房贷还款一般有等额本息法和等额本金法。其中,等额本息法后还给银行的利息要多一些,但是一开始的压力要小一些,适合收入相对较低贷款者;而等额本金法在初期还贷时资金压力会更大,但还款的总金额比等额本金还款要少,收入较高的贷款者选择这种还款方式更好。

  房贷族可结合自己的实际选择还款方式,如果工作和收入稳定,还款能力较强,前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金还款法,降低全部的利息支出。如果还款能力稍弱,前期资金紧张,可以选择等额本息法,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会比较小。

  此外,若考虑到今后可能提前还款的话,上述两种还款方式也有区别。等额本息还款法中,前期每个月还款额度中,本金额度少、利息额度较多,不利于提前还款。如果选择等额本息还款,还款期已经超过一半,已经偿还了大部分的利息,就不用选择提前还款了;如果采用的是等额本金还款,期限已经超过三分之一,本金也已经还了大半了,剩下的利息已经越来越少,选择提前还款的意义也不大。



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