为什么TOD模式选择了马銮湾?

来源: | 发布时间:2020-06-25 23:44

  从居住的小区走出,映入眼帘的是绿树成荫的街道,街道不宽,却如血管般密密麻麻地布满整个城区。人们可以步行轻松到达附近的街店、学校和地铁枢纽站,远一些的,骑上共享单车,迎着清风行走在总长127公里的慢行系统上,十分惬意……这便是未来在马銮湾新城呈现的生活场景。
  
  据笔者从马銮湾新城指挥部了解到的信息,新城规划汲取了TOD规划理念,并且本土化应用,因而做到了“城市更低碳,社区更亲民,邻里更幸福”的要求。居于TOD模式下的商业街区,也将在马銮湾新城率先出现。这样的商业街区模式,或将为厦门的商业街铺带来新的革新。

  马銮湾TOD新城渐行渐近
  
  何为TOD模式?“新城市主义”代表人物卡尔索普在2014年马銮湾规划论坛上解释道:“TOD模式,就是以“窄街区、密路网”为理念,以公共交通为主导,以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心的区域规划模式。”
  
  卡尔索普认为,城市规划应该重点考虑减少碳排放,以改变道路拥挤、空气质量下降等难题。在TOD模式理念的指导下,马銮湾新城在新城规划建设方面有了许多创举,比如新城内部摒弃宽阔的大路,改为密集的街区以分流拥堵;再比如建设步行优先的小尺度社区,提供多样化的出行方式,注重居者幸福感等。
  
  经过2年的大开发大建设,被贴上TOD新城标签的马銮湾已经初见雏形:在37平方公里的热土上,地铁2号线、4号线、6号线穿城而过,纵横交错的地铁站点为居民的出行提供了巨大的方便;216条道路如血管般延伸至城区的各个角落,127公里的慢行系统蜿蜒其中,尺度亲切、环境宜人、配套完善的现代化居住湾区即将屹立于海峡西岸美丽的海岸线上。

  TOD模式与马銮湾新城规划相契合
  
  为什么是马銮湾?在中国城市规划设计研究院厦门所所长杨康永看来,马銮湾的开发建设酝酿已久。“马銮湾新城的规划从2004年就开始了,这里是为厦漳一体化预留的处女地。未来,这里将集合厦门、海沧、集美合力,建设为产城融合的国际化生态海湾新城。”
  
  更加值得一提的是,在国家“一带一路”合作与发展中,厦门被列为“海丝”战略支点城市之一,厦门“海丝”的起点是海沧港,马銮湾新城北侧的前场铁路物流园作为海陆的联系主通道,充分发挥海铁联运优势,有效地将“陆丝”与“海丝”联系在一起。马銮湾新城将配套建设区域性的服务平台,作为国家“一路一带”区域合作的战略支撑点。
  
  高规格的片区定位和战略地位,要求马銮湾新城必须建设成厦门跨岛建设的样本和全国新城建设的标杆。而TOD模式(以轨道交通为主导的综合开发建设思路)对于马銮湾的规划整合提升起到了举足轻重的作用。卡尔索普认为,马銮湾区域有山有海有湾,滨水优势十分明显,在整治山地水质、保持绿色生态的同时,结合TOD模式进行片区整合规划,有助于马銮湾新城做出特色。厦门规划专家马武定早前接受采访时也坦言:“从操作性、适宜性等多个角度,马銮湾新城都是践行TOD模式的最佳选择。”

  TOD模式下的商业街铺或变革商铺市场
  
  TOD模式倡导多样化的出行方式和坚持步行优先的城市交通,并为建设尺度适中,功能复合的邻里社区提供了可能。换言之,在TOD模式下的居住社区能够提供多重服务,既有居住区,也有购物区,大部分人在住宅区只要走出小区就能到达商店、学校、休闲场所等,人们不仅觉得安全,幸福感也更强。
  
  这为马銮湾新城内的街铺设计提出了更高的规划要求,但也提供了机遇。一般而言,商铺的价值有三个重要的参考指标:一是流量为王,二是租金回报率,三是店铺的展示、体验功能。TOD模式下的街铺更能诠释商铺价值:在尺度适中、步行优先的街道设计下,街铺将接受更大流量的自然来客,而有着社区固定客群和地铁流动客群双重流量加持,TOD&地铁枢纽街铺的价值将大大提升。

  (龙湖.铂金岛效果图)

  目前,厦门传统的街区商铺亟需转型升级,TOD模式下的街铺,结合地铁枢纽的高流量,或是变革厦门商铺市场的一支重要力量。

  (龙湖.铂金岛区位图)



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