房价还能涨多久?部分地区已经丧失投资价值

来源: | 发布时间:2020-09-23 05:32

  今年4月以来,房地产市场已出现结构性回暖。

  2015年4月,全国商品房销售额和销售面积分别为5716亿元和8131 万平方米,同比增长13.3%和7.0%,相比3月这两项指标-9.2%和-8.8%的同比数据,四月楼市可谓逆转。

  5月数据还没有出来,但量、价两个指标都应高于4月。

  楼市和股市一向是大投资资金蓄水池,牛市已经持续半年,现在已有许多在股市获利颇丰的居民转而投资楼市,但他们的选择并不多,因为除了需求极有保障的一线和部分二线城市之外,其他地区的房产在可预见的较长时期内,已然完全丧失投资价值。

  即便一线城市,也没可能重现过去那样每年两位数的投资收益率,但一线城市房产至少可以起到保值作用。换句话说,作为资金避险去处,一线城市房产对投资者仍有很大吸引力。

  把全国性数据切开来看,真实市况就会浮现出来。

  一线城市以北上广深为代表,价格和成交量出现为明显上涨,链家数据显示,北京5月份二手住宅成交均价为3.6万元/平米,环比上涨2.2%,同比上涨4.6%。

  而二三线城市成交量虽也在反弹,但在4月份,二、三线城市新建商品住宅价格仍然环比下降0.1%和0.3%。少数二线城市如佛山、东莞、合肥、惠州等出现价量回升,但是绝大多数二线城市房价与三、四线一样无明显起色,甚至还在不断下行。

  巨额商品房库存加上经济发展不均衡、公共资源缺失、产业布局空心化等因素,导致多数二三线城市楼市吸引力不足、开发商去库存的压力巨大。

  过去几个月楼市回暖,首要原因是政府政策红利正在兑现。为了帮助行业缓冲调整、避免经济硬着陆,中央政府在政策和货币上不断松绑。5 月11 日,人民银行宣布再次下调基准利率25个点。至此,五年期贷款利率将下降至5.65%。

  央行已在半年内完成三次降息(共下调贷款利率90个基点)和两次降准(共下调准备金率150个基点),这样的货币放松速度,已经超过了2012 年。而市场预计,2015 年剩下时间里还将有200个基点的降准空间。

  降准和降息政策既投放货币、又降低利率基准,商业银行已经再次出现低7折贷款利率,杠杆率提高意味着增强了居民购买力,这对楼市复苏起到直接推动作用。

  在地方政府层面,限购城市由以往全国46个缩小到北上广深以及三亚5个,即便继续实施限购城市,也已经开始微调,或者通过其他途径变相降低购房门槛。特别是“3.30”新政之后,二套房首付六成降为四成,大大促进了改善性需求入市。

  此外,以北京为例,2015年一季度以来,先后简化房产赠与环节手续、加速出台居住证制度,目的为了小范围降低房产交易成本,让更多的人享受同城同权购房资格。同时,通过上调公积金贷款额度、下调贷款首付款比例,均有效提升了市场购买力。

  与之对应,各大房企开启去库存大战,营销手段花样迭出,无论是恒大“无理由退房”,还是保利“5P战略”,亦或万科鼓励员工辞职创业、通宵售房,房企正在抓住政策窗口和楼市回暖之势加速出货并回笼资金。

  2011年以来,越来越多开发商将开发资源配置在一、二线核心城市。与三四线城市相比,这里人口流入稳定、潜在需求旺盛,并且人口结构年轻,甚至金融机构也愿意给这样的土地和项目更多的融资便利。

  与往常一样,本次回暖仍然以北上广深为首,其中深圳成为黑马。2015年4月,深圳新房价格同比上涨1.09%,二手房价格同比上涨6%,是全国价格上涨幅度大城市。

  这首先是因为深圳近年新房土地供给较少、用地紧张。近三个月,深圳住宅土地新增供给为零。wind资讯显示,深圳的可销售商品房资源仅不到400万平米,而北京是1021万平米,上海和杭州更高,分别为1265万和1218万平米。

  其次,受益于互联网和金融行业的进步,深圳市政府并不太依赖土地财政,作为移民城市,人口年轻、产业根基扎实。而且落户深圳比上海、北京难度小,需要的社保缴纳和纳税年限都较短等等,都加速了深圳的人口增长。

  但是,一线城市的房价上扬并不是开发商的护城河。一来,这里的优质土地资源已十分稀缺,竞争惨烈;二来,土地溢价不断挤压企业的盈利空间,价格高不等于好生意。

  上市房企正在陆续公布一季度财报,前20名房企中,仅6家业绩同比增长,而大多开发商销售与净利润均同比大幅下滑,企业生存面临考验。

  2015年一季度,土地出让金降到2009年4月以来的谷底,开发商新开工项目、新增投资额都降至冰点,显示出整个行业对长期形势的不乐观预期并未改变。而政府近期虽然频出利好政策,但货币政策并非具体针对房地产行业,其它的政策目标则是帮助企业去库存,由此降低与房地产相关的金融风险,绝不是刺激房地产价格再次上涨。

  2008年以来,房地产市场经历了刚需累积、投资性需求爆发、政府密集调控降温、房价稳定上涨等几个阶段。2014年,房地产市场进入全面调整期,众多中小型开发商将退出历史舞台。而对于大型、优质的开发企业来说,今年二、三季度的回暖将是他们加速转型的窗口期,未来的道路已然非常明确——要么转型,要么衰退。



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