中国人口将在五年后到达峰值楼市回暖恐难持续

来源: | 发布时间:2020-12-12 20:33

  土地财政的式微,地方政府收取房产税的积极性可能会提高。因为以前基数较高的土地收入,使得政府支出的盘子也比较大,政府支出增长容易,要消减起来就比较困难。随着土地出让收入增速下降,部分地区甚至会出现肯定值的减少,如何弥补这部分支出缺口,就摆在地方政府面前。
  
  6月11日,国家统计局发布5月份全国房地产数据,1-5月份全国商品房销售额实现2.44万亿元,增长3.1%,为2014年年初以来的首次正增长。5月份当月,全国商品房销售快速增长,销售面积增长15.0%,销售额增长24.3%。
  
  全国商品房销售面积及销售额,自今年3月份以来降幅收窄,销售额在5月份率先转正。其他指标,如房企开发到位资金、房企土地购置面积、房地产行业相关税收收入等均在5月份出现降幅收窄。但全国土地出让收入、全国房地产开发投资增速仍在下行通道中。
  
  国家统计局投资司先进统计师王宝滨在解读5月房地产数据时表示,房地产开发投资主要先行指标有向好迹象,商品房销售明显回暖,重点城市更为明显。商品房销售市场回升,房地产调控政策效果开始显现,市场预期发生转变,购房者信心有所恢复。
  
  5月份其他宏观指标,也出现分化。如5月份规模以上工业增加值增速出现回升,但固定资产投资增速仍在进一步下行,全国财政收入仍然维持较低的增速。一季度以来,中央和地方政府出台的系列稳增长措施,似乎取得一定效果,但经济下行的压力仍不小。
  
  5月份房地产市场释放的积极信号是否可持续?房地产市场的回暖对地方政府收入将带来什么影响?“土地财政”后续会如何?如何看待当前宏观经济形势?稳增长政策是否需要加码,宏观政策该往哪个方向走?带着这些问题,记者对北京大学经济研究所常务副所长苏剑进行了专访。
  
  楼市回暖恐难持续
  
  数据显示近几个月房地产销售市场持续回暖,这波行情会延续多久?
  
  苏剑:房地产销售走暖是正常的,毕竟政策环境变了。货币供应增加,利率在降低,对房地产市场有拉动作用很正常。但从长期趋势来看,此次回暖将不同于以往,不会像以前那样房地产一回暖,就带来房价每年20%-30%的上涨,房价上涨得快的甚至一年翻番。
  
  这次回暖是短期的,能持续多久令人怀疑。中国长期人口结构决定了中国房地产市场的长期走势。近房地产市场火爆,主要几个一线城市,某些城市部分地区房价上涨了40%-50%,北京的房价部分上涨了15%;但二三线城市并没有出现太火热的场面,尤其是一些小城市,住房供给已经严重大于需求。
  
  房价的恢复,有可能带动一线城市后续的投资;但二三线城市供给已经过剩,商品房销售的恢复,是否会带动下一步投资,带来新开工项目的增长还不好说。单靠几个一线城市,对整个中国的房地产拉动效果有多大?由于数据不充分,不好判断;但估摸一下,带动作用不会太大。
  
  我个人对未来房地产走势不看好,按照我们的研究,中国人口在2020年将达到峰值,现在只剩五年时期,房子是给人住的,到时候房子还有啥前途呢?
  
  5月份财政收入数据显示,房地产相关的税收收入降幅在收窄;但累计到5月份全国土地出让收入仍然是负增长,同比下降了约40%,降幅相比4月份还略有扩大。土地市场是否恢复得慢一些呢?
  
  苏剑:这反映从全国来看,开发商拿地的积极性还没有恢复。
  
  房地产行业相关税收和土地出让金收入,即俗称的“土地财政”,地方政府很多项目建设、举债多倚重土地财政。土地财政收入减少会带来什么影响?
  
  苏剑:政府收入减少,会带来政府支出的减少,这在稳增长背景下,会带来一定负面影响。土地财政一直就难以持续,地价靠市场定价,具有一定的运气成分;随着长期房地产市场的变化,土地财政的作用会逐渐减弱。
  
  土地财政的式微,地方政府收取房产税的积极性可能会提高。因为以前基数较高的土地收入,使得政府支出的盘子也比较大,政府支出增长容易,要消减起来就比较困难。随着土地出让收入增速下降,部分地区甚至会出现肯定值的减少,如何弥补这部分支出缺口,就摆在地方政府面前。
  
  需疏导宏观政策传导机制
  
  一季度以来,各级政府出台不少稳增长措施,但5月份数据其实有分化,工业增加值相比4月份回升了0.2个百分点,但固定资产投资增速相较4月份还回落了0.6个百分点。如何看待当前宏观经济形势?稳增长效果如何?
  
  苏剑:从5月份数据来看,稳增长是有效果的,但效果不明显。固定资产投资增速还在进一步下滑,工业增加值的增速增长只恢复了0.2个百分点,这可以当做是月度间的正常波动。
  
  当前宏观经济形势,在于需求萎缩太厉害,这主要是两方面因素导致的,一是地方政府稳增长筹码减少,二是中国企业融资方式的转变使得固定资产投资增速持续下滑。
  
  地方政府能做的事情非常有限,土地出让金增速下滑,甚至肯定量在下降;中央对地方政府债务的管理更严,以前依靠融资平台就能轻易借债,现在融资渠道在收紧;地方政府不作为的现象也越来越多,做事不如不做事安全等。
  
  再者,股市行情的火爆,导致银行存款搬家,货币供给发生改变,货币乘数下降,实体经济的货币供给下降,M2增速比较低,只有10.8%左右,且一直在降低——但直接融资增加的部分,还不足以弥补间接融资规模的下降,这使得固定资产投资的增速一直在下滑。
  
  后续宏观调控政策应该侧重什么方面?
  
  苏剑:当前财政和货币政策的传导机制都发生了改变,后续应该注重政策传导机制的疏导。
  
  地方政府不作为,懒政惰政的现象较多,国务院总理李克强多次强调要督促地方政府积极作为;另一方面由于政府收入增速下滑,政府用于项目的支出减少。
  
  现在货币政策运用中,往经济中注入一些资金,资金就流向股市;出于风险考虑,银行又惜贷,货币政策的放松并没有太多流向实体经济。
  
  如何疏导呢?对于积极财政政策,近国务院要求加强财政自己的统筹使用力度,这是否能起到一定作用?
  
  苏剑:要疏导财政政策,关键是要调动地方积极性,让他们愿意干活,这是个难题。货币政策方面也不好办。要么让直接融资尽快成长起来,能充分弥补间接融资的下降;要么就解决商业银行惜贷的问题。

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