政府连发四波“大红包”能否再次催振楼市行情

来源: | 发布时间:2021-05-09 04:31

  “远超市场预期,幸福来得太突然。”

  虽然已拥有强烈的市场预期,但是当3月30日下午,二套房首付降至四成的消息正式发布后,落地时间快、力度远超市场预期,让业内人士直呼这个政策红包“有点大”。

  短短三个月内,楼市新政不断,接连发出的四波“政策大红包”使得2015年的楼市政策宽松程度直逼2009年,政策环境如此相似,现在楼市还会上演6年前全国房价的绝地大反击吗?

  重磅利好接二连三 政策口径堪比2009年

  继央行降息、住房公积金使用门槛降低之后,3月30日下午,央行、住建部、银监会联合下发通知,二套房低首付款比例降低至40%;首套房公积金贷款低首付20%;结清贷款的二套房,再次使用公积金贷款低首付30%。同时,财政部也发文通知,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。一系列的重磅利好接连轰炸,政策出台的密集程度与力度,已经远超市场预期。

  日前召开的全国两会上,中央提出要支持“居民自住和改善性住房需求”,促进房地产平稳健康发展。政策口径不仅以“支持促进”代替“调控抑制”,且不仅针对自住需求,更指向改善性需求的扶持,再次释出政策放松信号。此番表述与2009年两会政策口径一致,不少业内人士分析称,当前全国楼市的政策宽松环境堪比2009年。

  2009年,政策也一样从调控滑向宽松,并以货币政策的多次放松为标志,楼市启动了大幅变动引擎,那一年春天,从“小阳春”行情开始,之后,楼市迅速转入“快车道”,量价齐升,房价一路飙升,大幅上涨了24%。不得不提的是,这与2008年下调购房首付款比例至2成有着直接的关系。

  房价或有上扬机会 期待报复性上涨不现实

  如今,政策环境如此相似,房价的任性上涨,会再度上演吗?房地产要迎来春天了吗?

  在针对此番新政的看法上,不少人使用了“楼市要转弯”、“购房窗口期到来”、“房价上涨是大概率事件”、“再不出手就晚了”等积极的言论,事实上,业内人士一致看好接连的新政对楼市的提振作用。但对房价是否能再次任性上涨,业内人士多数给出谨慎态度。

  克而瑞福建区域总经理、房价点评网首席分析师张子吉认为,此次政策调整将缓解短期的市场矛盾,但无法扭转中长期房地产市场将逐步下行的趋势。

  一方面购房者首付资金大为降低,改善型需求短期内或受鼓励集中入市,4月或有一波走高行情。另一方面,占据厦门半壁江山以上的100-144平方米的中大户型普通住宅库存去化有望加快,对于激活库存存在重大利好。厦门产品结构的优化也会进一步加剧,再次巩固其改善型占主导的发展趋势。

  张子吉分析称,一旦库存得到有效释放,房价或有上扬的机会。但期望房价出现2009年的报复性上涨,不太现实。此次央行调整只涉及普通住宅,对于非普通住宅并未明文提及,操作空间具体要视银行的资金状况和利润空间而定,影响有限。

  新政一石激起千层浪 有房东马上要求涨价

  “‘3·30新政’公布的当晚,就有房东要求涨价。”丹厦房产经纪人小李告诉导报记者,在得知新政救市后,有房东要求提高挂牌价,之前商定的成交底价也跟着上涨了。

  丹厦房产邱航称,如此密集的提振政策超出预期,对楼市的利好毋庸置疑。二套房首付降低、营业税“5改2”,有效降低了购房成本,释放购房需求,尤其是改善型购房需求,将迎来一波成交行情。楼市向好,房东的心理预期提高,房价涨势或许将无法阻挡,有买房、换房需求的购房者,要使用好“政策红包”,趁早择盘入手。

  但是,邱航强调,当前的楼市需求与2009年大不一样,2009年的需求是全面的、大量的,但如今的购房需求较为有限,资金走向也不那么集中,房价不可能大幅度上涨。成交仍建立在理性的价格基础上。

  张子吉也认为,营业税的“5改2”,一、二手房市场联动将受益。一方面,二手房交易税费大幅降低,进一步降低购房人现金支出,特别是可以让更多的首置群体选择“眼见为实”的二手房,释放首置需求;另一方面,由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低,促进改善需求加快入市,直接利好一手房市场。

  他也给房企和消费者给出了提醒:房企应保持健康的心态,“配合好”此次“政策红利”惠民的举措;消费者应积极、理性把握这一利好,综合考量还贷压力,量力选择推荐级别的高性价比楼盘果断入市。

  二套房政策大事记

  ●2008年底:促进楼市消费,政策“开口”,二套房贷政策形同虚设。

  ●2010年1月:“国十一条”出台,要求加大差别化信贷政策执行力度,二套房贷款首付比例不得低于40%。

  ●2010年4月:国务院《国十条》规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时,银行对二套房认定是“认房又认贷”。

  ●2011年1月:“新国八条”出台,二套房首付比例不低于6成,利率不低于基准的1.1倍。

  ●2014年9月:央行、银监会对房地产“限贷”政策作出调整。其中,“二套房贷”的松绑尤受关注,被市场普遍称为“认贷不认房”,但此次二套房的首付比例依然执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

  ●2015年3月:二套房商贷首付降至4成,公积金首套首付将至2成、贷款结清二套房首付将至3成。

  营业税政策大事记

  ●2008年:金融危机,普通住宅营业税满5年免征改为满2年免征。

  ●2009年:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  ●2010年:个人普通住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

  ●2015年:营业税重回2009年,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。



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